Как происходит уступка прав на недвижимость в новом доме

В Санкт-петербурге существует множество вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ покупки квартиры в новостройке. Суть переуступки в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Юридически переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

В случае приобретения квартиры на условиях переуступки, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона является продавцом. Продавцом квартиры может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора девелопер является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не выполнены денежные обязанности (продавец покупал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Право требования на незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Убедитесь в благонадежности застройщика. Всю необходимую информацию можно найти в свободном доступе. Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ всегда выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, следует сначала убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто может продать переуступку?

Купить жильё в новом доме по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо физические лица либо компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в квартиру с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - В основном в такой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве новостройки подрядчик мог выполнять разные виды работы: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и другое. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Физические лица, приобретающие жильё для своих целей, но решившие продать собственность.

Требования к потенциальному покупателю новостройки по уступке прав

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке являются:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны при оформлении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает шанс купить квартиры в новостройке, когда все уже распродано. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Документы, необходимые для покупки квартиры по переуступке

Чтобы оформить переуступку по законам, обе стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• Когда продавец состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Недвижимости по переуступке в СПб